Загородная недвижимость лето 2010
08 Июля 2010 в 12 часов 41 мин


В текущем году весна запоздала на рынок загородной недвижимости г.Минска. Возможно, виной тому была слишком снежная зима, что не позволило потенциальным покупателям загородной недвижимости выехать за город, посмотреть и оценить загородные дома, а, возможно, продолжающийся финансовый и экономический кризис, который по-прежнему «живет» в головах большинства людей.

Поменялось ли что-то на рынке загородной недвижимости с наступлением лета, каковы основные тенденции, характеризующие рынок в этом сезоне, как изменились цены на объекты недвижимости и чего стоит ожидать в ближайшей перспективе желающим обустроить свое «гнездышко» на природе, мы попытались выяснить у Владимира Чернушевича, директора агентства недвижимости «Загородный дом».

- Владимир Георгиевич, скажите, пожалуйста, произошло ли с наступлением лета оживление на рынке загородной недвижимости, и если да, то чем, на Ваш взгляд, оно обусловлено?

- Оживление на рынке загородной недвижимости связано не с наступлением весны и лета. Рынок сразу же оживился, как только закончился автомобильный бум. То есть люди, накупившись авто, «переключились» с автомобильного рынка на рынок недвижимости. Это, естественно, привело к его оживлению. Тем не менее, многие потенциальные покупатели недвижимости потратили свои денежные сбережения на покупку авто, и теперь понадобится некоторое время для нового накопления денег, которые можно было бы вкладывать в недвижимость. Ведь, не секрет, что недвижимость во все времена была хорошим и надежным источником инвестирования и сохранения сбережений.

Несмотря на оживление, из-за отсутствия денег у людей рынок загородной недвижимости пока не достиг пика своей активности, который наблюдался в докризисный период. Сейчас на рынке в основном продается и покупается дешевое жилье.

- Поясните, пожалуйста, что Вы подразумеваете под «дешевым» жильем? Или, иными словами, какие дома сейчас наиболее востребованы на рынке?

- Сегодня на рынке наиболее востребованы недорогие дома в деревнях. Но поскольку бум на такие дома был и в предыдущие годы, в ближайшем пригороде Минска подобных объектов практически не осталось. Поэтому сейчас покупателями рассматриваются варианты домов до 10 тыс.долл.США на удалении от столицы в радиусе 60-80 км. В принципе, эти покупки устраивают людей по причине наличия большого земельного участка, где можно заниматься огородничеством и садоводством. А, учитывая, что в настоящее время из-за сложной экономической ситуации некоторые производства работают неполную рабочую неделю, люди имеют возможность выезжать за город и жить там по несколько дней в неделю. Многие живут в своих домах за городом, начиная от ранней весны и заканчивая поздней осенью.

Кроме того, сегодня на рынке пользуются спросом и дома до 50 тыс.долл.США для постоянного проживания в ближайшем пригороде от столицы. Но к таким домам выдвигаются определенные требования: в первую очередь, необходимы хорошо налаженное с городом транспортное сообщение и наличие инженерных коммуникаций (вода, электричество, газ).

Отмечу также, что сегодня активно продаются земельные участки с законсервированными ранее объектами недвижимости и наличием коммуникаций. Цены на них по сравнению с докризисными упали примерно в 2 раза. Но, опять-таки, продаются только те объекты, цена на которые снижена до реальной рыночной.

Учитывая то, что в настоящее время готовятся к принятию изменения в законодательстве относительно консервации объектов недвижимости на вновь выделенных земельных участках гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий (речь идет о том, что для консервации объекта собственнику понадобится построить дом чуть ли не под ключ – как минимум до 70-80% готовности), то консервация сегодня практически не проводится, хотя официально и не запрещена. А покупать участки, которые нуждающиеся в улучшении жилищных условий граждане получили бесплатно для строительства индивидуальных жилых домов, и строиться по доверенности, чревато плачевными последствиями, вплоть до судебных разбирательств. И таких примеров судебных разбирательств уже достаточно. Поэтому не каждый покупатель пойдет на такой риск. Ведь недвижимость – это дорогостоящая покупка. Хотя, справедливости ради, надо сказать, что большое количество таких земельных участков выставлено на продажу и подпольно продается. Вот эти две основные тенденции – автомобильный бум и значительные выделения земельных участков нуждающимся для строительства индивидуальных жилых домов – оказали непосредственное влияние на развитие ситуации на рынке загородной недвижимости в этом сезоне.

- Ну а какое же отношение сегодня у людей к так любимым в предыдущие годы домам для отдыха в живописных местах Беларуси, расположенных на удалении от Минска, – к примеру, Браславских озерах, Нарочи и др.?

- Как раз к таким домам интерес снизился. У людей уже появился опыт проживания в подобных домах, и даже те постоянные наши клиенты, которые купили дома 5-8 лет назад и на которые к настоящему времени цена упала практически в 2 раза, сегодня хотят их продать и купить что-нибудь поближе. Поэтому в настоящее время предложений домов в живописных местах много, а вот спроса почти нет.

- Как, наверное, и нет спроса на дорогие дома?

- Да, дорогие дома свыше 100 тыс.долл.США продаются очень тяжело. Сегодня нет притока в республику капитала, мало привлекается инвестиций в недвижимость, поэтому и нет людей, которые могли бы позволить купить себе дом за 500-700 тыс.долл. Что касается состоятельных людей, то они уже приобрели себе недвижимость ранее.

Проблема продавцов дорогих домов заключается в том, что многие дома строились на продажу до кризиса, когда были дорогие стройматериалы и рабочая сила, а продавать их сегодня приходится по сниженным ценам. Некоторые дома упали в цене на 100 тыс.долл.США, некоторые – на 200 тыс. Многие продавцы выжидают, что докризисные цены восстановятся и не спешат с продажей.

- Владимир Георгиевич, не секрет, что в последнее время значительно сократилось количество сделок с объектами недвижимости. Это относится как к рынку загородной недвижимости, так и к квартирному рынку. На Ваш взгляд, когда может преломиться ситуация на рынке и увеличиться количество сделок с объектами загородной недвижимости? 

- В последнее время количество сделок с объектами недвижимости действительно сократилось. Бывают периоды, когда на рынке больше продаются квартиры, а бывают времена, когда больше востребована загородная недвижимость. В настоящее время больше продаются объекты загородной недвижимости. В какой-то мере сказывается сезонность.

А вот когда увеличится количество сделок? Как я уже сказал, по всей видимости, тогда, когда произойдет накопление денег у людей. Думаю, раньше осени это вряд ли произойдет. Сегодня же продавец, нуждающийся в реализации своего объекта недвижимости, должен подстраивается под покупателя. Иногда в реальных сделках цена объектов может быть снижена до 10%, иногда – на 1-2 тыс.долл.США. Все зависит от конкретной ситуации. А с объектами загородной недвижимости - еще и от их месторасположения, состояния дома и других факторов.

Сейчас на рынке загородной недвижимости много продавцов, много показов, а вот покупок совершается намного меньше. Если раньше в день мы совершали по 5-6 сделок, то сейчас – по 2-3. Некоторые покупатели ведут свои записи, сколько объектов они посмотрели (а просмотров может доходить до 20-30), и находятся в стадии принятия решения. Многие смотрят одни и те же объекты уже повторно. Эти покупатели уже практически досконально изучили рынок, знают цены. Как показывает многолетняя практика, июль является самым жарким месяцем, и не только в плане температуры воздуха, но и в плане продаж. Думается, в июле рынок еще больше оживится.  Сейчас же идет тяжелый процесс нахождения консенсуса между продавцом и покупателем.

- Владимир Георгиевич, ответьте, пожалуйста, на самый волнующий сегодня покупателей вопрос, насколько с начала наступления кризиса снизились цены на загородные дома и чего стоит ожидать в будущем? Будут ли цены и дальше снижаться или возможен их рост?

- Цены на объекты загородной недвижимости по отношению к докризисным снизились примерно на 40-50%. Этот процесс продолжается и сегодня. По моему мнению, докризисные цены уже не восстановятся. Попробую обосновать. Во-первых, к настоящему времени только в Минском районе государство уже выделило порядка 17 тыс. земельных участков для граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, для строительства индивидуальных жилых домов. Предполагается, что в ближайшее время для этой категории граждан в столичном районе будет выделено еще около 20 тыс. участков, и почти столько же земельных участков выделено под коттеджную застройку. Для пригорода Минска 50-60 тыс. земельных участков – это очень много. Рынок будет «перерабатывать» их ближайшие 10-20 лет. Поэтому, на мой взгляд, огромное предложение земельных участков и низкая покупательская способность приведут к тому, что цены на загородную недвижимость снизятся как минимум в 2 раза. Такая политика государства по выделению земельных участков сегодня очень актуальна и своевременна. Она ведет к насыщению рынка, а значит, к снижению цены на недвижимость.

Во-вторых, цены на загородную недвижимость в пригороде Минска были и остаются еще до настоящего времени завышенными. Сравните. К примеру, сегодня 2-этажная вилла, 198 кв.метров общей площади, в Коста-Бланке, в Испании, в тихом месте, в сосновой деревне, рядом с морем и участком 20 соток, с 3-мя спальнями, гостиной, камином, 2-мя кухнями, 2-мя санузлами стоит 215 тыс.евро. А, например, в Зацени почти такой же по архитектуре дом, да еще построенный из силиката, стоит 780 тыс.долл., а в Цне – 750 тыс.долл.США. Это почти в 2-3 раза дороже, нежели в Испании. Поэтому у нас существует еще большой резерв для снижения цен на загородную недвижимость. И вот когда цены снизятся до реальных рыночных, тогда и начнется активный процесс продаж. Пока же идет тяжелый и болезненный для продавцов процесс снижения цены, процесс осознания того, что за ту цену, по которой недвижимость продавалась до кризиса, она уже вряд ли будет продаваться.

Источник: "Недвижимость Белоруссии"

 

Стоит прочитать