Обзор вторичного рынка жилья Беларуси
05 Июля 2010 в 09 часов 34 мин

 


Нельзя сказать, что покупателей недвижимости вообще нет. Они есть, интересуются, смотрят, но тех, кто реально покупает, очень мало.
Основными причинами низкого спроса на вторичном рынке жилья , кроме снижения доходов и по-прежнему дорогих банковских кредитов, в областных центрах, равно как и в Минске, риэлтеры называют большие объемы жилищного строительства и более выгодные условия приобретения жилья, например, на условиях долевого строительства по сравнению с покупкой "бэушных" квартир.
Главные конкурентные преимущества "вторички" перед "первичкой" - сравнительно небольшие размеры квартиры и местоположение - в последнее время начинают терять актуальность. И даже тот факт, что готовые квартиры продаются с отделкой, а новостройки - без, все меньше рассматривается как преимущество. Почему?


Как показывает практика, почти каждая квартира, которая продается на вторичном рынке, в течение первых 1-2 лет подвергается ремонту, около 20-30% - реконструируются (перестраиваются). Причем, в отличие от новостройки, где капитальный ремонт проходит без осложнений с точки зрения недовольства соседей, изношенности общих инженерных сетей, ремонт, а тем более перестройка "вторички" проходит, как правило, с осложнениями.


Причем далеко не всегда можно сделать то, на что в конечном счете рассчитывает покупатель. К тому же, в "бэушной" квартире, прежде чем приступить к ее ремонту, нужно сначала демонтировать и вынести из нее все ненужное - сантехнику, окна, двери, встроенные шкафы старой конструкции, пол и т.д. Нужно снять со стен и потолков старые обои, старую краску, причем счастье для нового хозяина - если это будет не масляная краска.


Одним словом, подготовка "бэушной" квартиры только под чистовую отделку может стоить немалых денег, не говоря о времени. Но даже сделав великолепный ремонт в старой квартире, владелец не получит должного удовольствия. Потому что в свою евро-квартиру ему придется подниматься по страшненькой лестнице либо в неприглядного вида лифте.


И от соседей, очень разных по социальному статусу, новому хозяину квартиры тоже не избавиться.


Дом-новостройка хорош тем, что в нем социальное положение всех жильцов примерно одинаковое. Во всяком случае, первые лет 5-10. Да и сам дом новый. То есть не сравнить, например, 50-летнюю "хрущевку", 30-40-летнюю панельку-девятиэтажку и даже 20-летнего возраста кирпичный многоквартирный дом с новеньким каркасным, каркасно-монолитным или даже с панельным домом.
А если к этому прибавить еще возможность внесения платы за квартиру в течение 1,5-3 лет (опять же если застройщик надежный), то новостройка оказывается на голову ценнее "вторички".


Поэтому для того, чтобы конкурировать с новыми квартирами, старым приходиться уступать в цене. Но на практике "вторичка", если судить по цене квадратного метра, занимает ценовое лидерство. Поэтому в том, что вторичный рынок затоварился квартирами, нет ничего удивительного.

Естественно, продавцам, которым нужно продать квартиру, приходится снижать цены. И в большинстве городов, после периода стабилизации, который наблюдался в течение первых 4 месяцев года, цены действительно поползли вниз.


В Бресте, по оценкам специалистов РУП «Брестское агентство по оказанию риэлтерских услуг», ситуация со спросом сегодня несколько хуже, чем в начале года. К общим причинам снижения спроса прибавились традиционные сезонные. Покупатели никуда не спешат и сбивают цены. Если выставляется однокомнатная квартира за 30 тыс. долларов, то цена покупательского спроса не превышает 25-26 тыс. Если "двушка" предлагается за 35-40 тыс. долларов, то покупатель стремится сбить цену до 32 тыс. как минимум.


Причем в последнее время в Бресте покупатели больше интересуются возможностью приобрести участок для строительства, нежели квартирами. По-прежнему очень низкий спрос на готовые дома.


В общем, продавцы нервничают и переживают. А покупатели чувствуют себя спокойно и уверенно, констатировали в агентстве.
Специалист, с которым беседовал наш корреспондент, в шутку сравнил рынок квартирный с морем в безветренную погоду: "Нам бы хотелось, чтобы какой-то ветер подул".


В РУП «Витебское агентство по оказанию риэлтерских услуг» в последние пару недель отметили резкий наплыв желающих продать квартиры. Этот всплеск предложения специалисты связывают с увеличением коммунальных платежей в квартире, где никто не прописан.
Квартирные цены в Витебске примерно такие же, как в Бресте. Однокомнатные новой планировки в среднем - около 30 тыс., двухкомнатные - 38 тыс. долларов. Старые однокомнатные в непривлекательном районе - от 19 тыс., двухкомнатные - от 24 тыс. долл.
В Могилеве, по данным РУП "Могилевское агентство по оказанию риэлтерских услуг ", очень много первичного жилья. При этом стоимость квадратного метра в новостройках значительно ниже, чем на вторичном рынке. В частности, если взять панельные дома, то "первичка" предлагается по 600 долл/кв. м, "вторичка" - около 750 долл/кв. м.


В агентстве отметили, что почти все квартирные сделки - с кредитами. Доля чистых покупок-продаж - около 30%. Около 60% - это сделки, связанные с обменами, разъездами.
Специалисты ООО "Фирма 2 К и К" из Гродно сообщают, что в этом областном центре проблемы те же, что и в других. Цены в секторе однокомнатных квартир - от 24 тыс., двухкомантных - от 26 тыс. долларов.


В РУП «Гомельское агентство по оказанию риэлтерских услуг» надеются на снижение процентных ставок по кредитам. В противном случае рынок в сегодняшнем состоянии будет пребывать еще долго, полагают гомельские риэлтеры.


Большинство сделок, которые проходят, - с однокомнатными квартирами. Однокомнатные малосемейки стоят от 18 до 21 тыс., современные доходят до 30 тыс. долларов и более. Двухкомнатные - от 28-32 тыс., современные - свыше 38 - 45 тыс.
В Гомеле практикуется аукционная продажа квартир в новостройках. Цены продаж - 670-700 долл/кв. м, тогда как на вторичном рынке около 720-780 долл/кв. м.


"Людей ориентируем на то, что времена, когда квадратный метр на вторичном рынке стоил около 1 000 долларов, надо забывать", - отметил один из специалистов агентства. По его оценкам, с осени прошлого года примерно на 20% снизились цены на вторичном рынке жилья в Гомеле.


Наиболее активными банками, кредитующими покупку жилья в Гомеле и в других областных центрах, являются Белинвестбанк и Беларусбанк.

 

Источник: "Про недвижимость"

Стоит прочитать