В белорусских регионах стали чаще покупать торговые площади
12 Июля 2010 в 15 часов 03 мин

- Что сегодня происходит на региональных рынках торговой недвижимости?


- Сам факт возникновения негативных факторов внешней среды, способных оказать влияние на рыночные составляющие спроса и предложения, оказал существенное воздействие на региональные рынки торговой недвижимости, которые, большей частью, до кризиса и после его начала были низкоконкурентными.

На региональных рынках до кризиса преобладали низкокачественные и не форматные торговые объекты. Наиболее крупные торговые центры были представлены форматом «универмаг», практически полностью отсутствовали торгово-развлекательные комплексы. Кроме того, для регионов была характерна низкая активность специализированных торговых сетей, для которых ритэйл является основным видом деятельности и большое количество «бумажных» проектов.

Новые тенденции проявились в появлении новых торговых объектов в местах исторически сформированных транспортных и пешеходных потоков, как правило, путем реконструкции существующих объектов с изменением их целевого назначения либо за счет реконцепции ранее действующих ТЦ. В регионы пришли специализированные торговые сети, в том числе интернациональные.

В целом, средняя стоимость одного квадратного метра торговых объектов здесь снизилась на 50%, а количество совершаемых сделок купли-продажи, напротив, увеличилось в среднем в 2,5 раза по республике, площади приобретаемых объектов – в 2 раза. Также в это время были зафиксированы и первые сделки в иностранной валюте, свидетельствующие об участии в них нерезидентов.

-Сейчас этот тренд продолжается?

- Учитывая динамику развития регионов по количеству заявленных и реализуемых проектов, с определенной долей уверенности можно прогнозировать, что число реализованных крупных проектов в ближайшие три года в регионах будет превышать аналогичный показатель столицы. Так, уже сегодня количество строящихся, либо объявленных к реализации в регионах Беларуси проектов торговых и торгово-развлекательных центров почти вдвое превышает число действующих торговых объектов.

- Своего рода «звонок», говорящий о насыщенности торговыми площадями в конкретном районе, - это увеличение вакантных площадей в торговых объектах. Близка ли в этом плане белорусская периферия к насыщению?

- Изменение уровня вакансий в регионах произошло, главным образом, за счет миграции операторов из менее качественных объектов в более качественные и привлекательные с точки зрения расположения транспортных и пассажирских потоков. Этому способствует ежегодный ввод в эксплуатацию новых форматных торговых и торгово-развлекательных центров, проблема вакантных площадей в которых если и присутствует в явном виде, то лишь в первые месяцы работы объектов.

Для регионов характерно превышение спроса над предложением, особенно в среде качественных форматных объектов, в связи с чем свободные помещения чаще всего встречаются в непривлекательных объектах, либо в объектах с завышенной арендной ставкой, не соответствующих рыночной среде. Поскольку большая часть рынка торговых объектов в регионах, сформировавшаяся до кризиса, представлена именно такими, не форматными ТЦ, здесь уровень вакансий превышает средний показатель по Республике (6,5%) в 2,5 раза.

- Вы упомянули о выходе на местные рынки специализированных, в том числе, и интернациональных сетевых операторов. Сможет ли местный ритейл выдержать конкурентную борьбу с новыми игроками?

- Факты прихода на рынок Беларуси новых интернациональных операторов действительно уже имеют место. Например, торговый центр «Метропарк», девелопером которого выступает российская группа компаний «Метрополия», имеющая планы по созданию целой сети форматных ТЦ/ТРЦ в регионах страны. В рамках объявленной программы, компания уже завершает реализацию пилотного проекта торгового центра в центре Витебске – ТЦ «Метропарк».

Правда, подобных примеров активности международных операторов в регионах, для которых рынок Беларуси является новым, не так много. Большинство новых зарубежных игроков предпочитают начинать реализацию своих проектов на примере столичного региона.

Тенденция возникновения новых национальных операторов, равно как прихода в регионы столичных сетевых операторов, становится все более отчетливой и проявляется, в первую очередь, в сегменте ритэйла продовольственной группы товаров. Конкурентоспособность местных операторов и сетей зависит от качества концепций существующих объектов и организации торгово-распределительной сети. Большинство из них конкурентной борьбы с более опытными и хорошо организованными столичными и интернациональными операторами уже сегодня не выдерживают.

Вместе с тем, говоря об активности национальных торговых сетей на периферии, стоит отметить, что некоторые операторы с приходом кризиса отказались от участия в некоторых инвестиционных проектах, либо сократили свои программы развития в регионах. Но причиной тому послужило не отсутствие интереса к регионам как таковым, а ограниченное количество оборотных и труднодоступность кредитных средств, за счет которых ранее велось финансирование подобных проектов.

- Если инвестиции в региональный ритейл будут приносить прибыль, то интерес к этому сегменту будет, вопреки любым «но». Какой может быть доходность девелопмента торговых объектов на периферии? Проигрывает ли она по сравнению со столицей?

- Доходность девелопмента торговой недвижимости зависит от ряда факторов, таких как формат торгового объекта, интенсивность потоков, которые эксплуатирует ТЦ/ТРЦ, размера, состава и степени оптимизации издержек, сроков и генеральной стратегии реализации проекта и пр. Если рассматривать такой показатель эффективности, как внутренняя норма доходности (IRR), то, на примере ряда наших проектов, его значения могут колебаться от 15% до 36%.

При этом столичные проекты, при прочих равных характеристиках существенно не отличаются от аналогичных, но расположенных в регионах, а в некоторых случаях даже наоборот обладают меньшей доходностью и запасом финансовой прочности за счет более высокой конкуренции.

- Так все-таки инвесторы заинтересованы в этом рынке?

- На сегодняшний день большинство инвесторов в торговую недвижимость полагают, что торговля меньше всего пострадала от рецессии. Инвестиционные проекты в рассматриваемом сегменте являются одними из немногих, банковское финансирование которого и после начала кризиса продолжает осуществляться на проектной стадии. Вместе с тем, реальных примеров участия банков в подобных проектах не так много, поскольку далеко не все девелоперы способны удовлетворить возросшие требования банков по обеспечению кредитной поддержи с учетом необходимости покрыть существенно увеличившиеся риски в текущей экономической ситуации.

Фактическое положение дел отражает статистика реальных сделок конца 2009-начала 2010 годов: увеличение площади приобретаемых объектов и общего количества сделок в регионах.

- Можете выделить особенности инвестирования в региональный ритейл?

- Главная особенность – это несовершенство, неполнота и ограниченный доступ к информационному полю этого сегмента рынка. Не качественный характер информации является результатом неразвитости рынка и долгого отсутствия интереса со стороны профессиональных операторов торговой недвижимости в регионах. Результат – большое количество «бумажных» проектов, имеющих в своей основе труднопреодолимые либо непреодолимые, но не явные, препятствия на пути реализации. Также это обуславливает увеличение времени и материальных ресурсов, затрачиваемых на предпроектной и проектной стадии инвестиционных проектов.

Источник: «EJ:Недвижимость»

Стоит прочитать