В Беларуси разработана "зачетная" схема покупки квартир!
10 Ноября 2011 в 08 часов 08 мин

Минстройархитектуры предоставило для согласования проект указа о возможности предоставления старого жилья в зачет за строящееся новое. Специально для сайта www.dom2.by я попыталась разобраться, чем это выгодно дольщику и как соразмерить «аппетиты» дольщика и застройщика при оценке жилья.

 

Согласно проекту, дольщик передает старое жилье застройщику в качестве первого и/или последующих платежей за квартиру, при этом он может проживать в ней непосредственно до конца строительства.


Такое решение представляется очень удобным для дольщика, ведь он будет избавлен от хлопот по продаже своей квартиры. Те, кто хотя бы раз продавал свое жилье, знают, сколько мороки доставляет сама процедура продажи: постоянное общение с покупателями и просто интересующимися, показ квартиры, подготовка документов... Тем более, это дело может изрядно затянуться, вытягивая нервы и время. Недаром многие продавцы обращаются в агентства недвижимости, перекладывая на них все заботы. Особенно важен trade-in в условиях, когда новое жилье появится гораздо позже после продажи старого. Ведь в течение года-полутора надо будет где-нибудь жить, а переселение из обжитого угла, съем чужой квартиры представляется большинству из нас практически катастрофой. Потому вариант перейти из старой квартиры сразу в построенную, избавившись от всех вышеперечисленных тягот, очень привлекателен для такого дольщика. И даже если застройщик затянет сроки сдачи дома, дольщик может не волноваться о том, где ему можно жить.

 

 

Обычный гражданин выигрывает и в том случае, когда он четко определился с выбором новостройки, желает попасть в участники акции и т.д., а времени ждать, пока будет продана старая квартира – нет, ведь можно упустить хороший вариант.

Проект удобен и для того, чтобы разгрузить финансово-кредитную сферу государства, сэкономить средства. Если человек находится на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий или, тем более, претендует на льготный кредит, то на сумму стоимости имеющегося жилья не надо выделять кредитные средства. И это есть хорошо для дольщика, ведь он переплатит по кредиту меньше. Особенно если учитывать возросшие ставки…

 

Самый спорный вопрос. Поговорили о преимуществах. Теперь черед – о возможных подводных камнях. И спорный вопрос, как всегда, - о цене. В Минстройархитектуры мне сообщили, что оценкой квартир будут заниматься соответствующие организации, имеющие на это право (например, госкоммимущество). Предположительно оценка будет осуществляться на договорной основе, с ориентиром на рыночную стоимость. Давайте проанализируем, какие вопросы и разногласия могут возникнуть при этом. Во-первых, сложно разработать четкие критерии оценки квартиры с учетом рыночных реалий на сегодняшний день. Формально их нет. Разумеется, существуют некие общие тенденции: стоимость зависит от того, находится ли квартира в элитном районе, в центре или в спальном микрорайоне, нужно ли делать ремонт либо какого качества ремонт в квартире, учитывается год постройки, этаж и расположение жилья… Загвоздка даже не в этом – сегодня рынок вторичной недвижимости в растерянности: кто-то из хозяев выставляет старые, докризисные цены, кто-то торгуется напропалую, а кто-то снизил цену. Определение стоимости – дело нередко субъективное. Иногда даже опытные риэлтеры за голову хватаются, когда слышат ценовые предложения продавцов.

Во-вторых, нужно учесть прогнозные ценовые показатели. Ведь квартира оценивается сегодня, а продаваться она будет минимум через год. Ни один профессионал рынка недвижимости не даст вам точного прогноза по вторичке на год-два – слишком много условий может повлиять на формирование стоимости жилья.

 

Например, полгода назад стандартную однокомнатную квартиру в спальном районе столицы можно было продать за 42000 - 43000 долларов (в эквиваленте), к этому времени произошел некоторый спад цен и теперь ее можно приобрести за 38000-39000 долларов. Давайте рассмотрим вариант, что через год она подешевеет еще на 3000-4000 долларов. Итого: потери застройщика составят 7000-8000 долларов, а ведь стоимость жилья уже определена, кредит выдан. Выселить людей, чтобы продать ее раньше, нельзя. Заставлять доплачивать тоже. Ну а зачем застройщику терять свои средства?! А значит, в-третьих, нужно учитывать выгодность данного предприятия еще и для застройщика. В компании-застройщике «Арэса-Сервис», в которой уже была предпринята попытка внедрить trade-in, мне сообщили, что по этой программе не было продано ни одной квартиры. Жилье в зачет оценивалось дешевле, чем на рынке. В связи с этим и с особенностями экономической ситуации летом этого года действие программы было прекращено.

Разумеется, чтобы избежать рисков, застройщику выгоднее, чтобы стоимость продаваемой квартиры была гораздо ниже рыночной – навскидку процентов на 20-30. Но это уже невыгодно дольщику: ведь он теряет серьезные деньги.

 

Что ж, вы, вероятно, скажете: это правдиво для варианта, когда вторичка будет дешеветь, но ведь она может и подорожать. Тоже верно, такой вариант удобен для всех: застройщик получает свою прибыль, дольщику тоже неплохо, ведь, скорее всего, цены на первичное жилье также поднимутся. Но, к сожалению, это опять-таки нелегко спрогнозировать наперед, и застройщик, даже видя предпосылки к тому, вряд ли пойдет на такой риск – соответственно, потребует проценты. Именно поэтому trade-in хорошо идет в странах, где цены на недвижимость являются постоянными. Но у нас на данный момент не так, потому очень важно, чтобы дело продвинулось, придумать подкорректированный вариант на наши условия.

 

О вариантах внедрения услуги читайте во второй части.

 

Авторский материал портала dom2.by
Текст: Елена Скроботова

 

 

 

 

 

 

 

Стоит прочитать