Арендатор прав всегда: пять принципов немецкого рынка недвижимости. Часть 2

Арендатора найти просто – но без права повысить цену
По статистике, около 60 процентов немцев обитает в съемных квартирах и домах, а в столице доля нанимателей достигает 80 процентов. Потому любую практически недвижимость здесь можно сдавать в аренду. При всем том этот большой спрос не делает еще владельцев властелинами рынка недвижимости, тем более они не могут диктовать свои условия. Прежде всего, арендные ставки здесь сравнительно невысокие – в среднем это от четырех до десяти евро за квадратный метр в месяц. Во-вторых, законодательство Германии защищает права арендаторов и в связи с этим не позволяет хозяевам дома повышать цены по своему желанию.

Так, согласно немецким законам, владелец имеет право посещать собственную квартиру только с устного или письменного разрешения нанимателя, и притом не больше трех раз за год. Повышать арендную плату можно не больше чем на 20 процентов за три года. И выселить жильца можно лишь только желая лично вселиться в свою квартиру. Причем арендатора об этом необходимо уведомить заблаговременно: если арендатор прожил в квартире меньше пяти лет – за три месяца, если от пяти до восьми лет – за полгода, а если более восьми лет – за девять месяцев. Помимо этого, некоторые из арендаторов имеют преимущественное право приобретения квартиры. То есть, владелец, который собирается продать свою квартиру, вначале обязан спросить у арендатора, не хочет ли он купить ее по указанной стоимости. Тогда хозяин может продавать ее кому-то, но лишь если арендатор в письменном виде откажется от покупки или не отреагирует на этот запрос за два месяца.

Представитель фирмы L&B Immobiliya Любовь Баумгертнер: «Достаточно низкая цена аренды и защищенность позволяют арендаторам чувствовать себя в съемной квартире комфортно. Таким образом, необходимость в приобретении жилья у них зачастую отпадает. В связи с этим немецкий рынок недвижимости «не перегрет», а цены на объекты остаются неизменными. Правда, в некоторых городах, в Мюнхене, например, ощущается нехватка жилья, потому там самые высокие цены в Германии – три-четыре тысячи за квадратный метр. В Берлине рынок недвижимости переживает сейчас большие изменения. В столицу Германии с каждым годом перебирается все больше крупных фирм, а также государственных учреждений (телевизионные каналы, правительство, Федеральная разведывательная служба). Здесь строится крупнейший в стране международный аэропорт. Создаются новые рабочие места, наблюдается приток молодежи. Все это способствует увеличению арендных плат и росту цен на недвижимость. Спустя несколько лет недорогой пока еще Берлин (стоимость жилья здесь в среднем составляет приблизительно 1,4 тысячи евро за квадратный метр) может стать одним из самых дорогих в стране городов».

Собственность – но без налога на недвижимость
В Германии владелец недвижимости, будь то гражданин страны или иностранец, налог на недвижимость в настоящее время не платит. Собственники облагаются единственным сбором – это поземельный налог, в этом случае вместе с жильем зачастую в частную собственность покупается доля земельного участка. Величина этого налога составляет от 2,6 до 3,5 процентов оценочной стоимости участка земли. Так, за небольшую однокомнатную или двухкомнатную квартиру платить придется от 80 до 150 евро в год.