Что нужно знать про договор аренды

Федор Трифонов, директор АН «Адрес»:
– Рынок коммерческой недвижимости в принципе не может существовать без заключения соответствующих договоров (в отличие от того же рынка найма жилья). Трудно даже представить, что может быть иначе – любой бизнес предусматривает планирование, финансовые расчеты. И случись, к примеру, какая-то проверка, контролеры первым делом спросят, придя в офис или магазин, на каких основаниях данная организация здесь находится. Лично мне неизвестны случаи, когда арендатор и арендодатель договаривались лишь на словах. Грамотный договор нужен обязательно, как бы собственник и арендатор ни действовали – напрямую или с участием агентства недвижимости.
Сейчас на рынке коммерческой недвижимости наступило время арендаторов и покупателей, предложений достаточно, есть из чего выбрать. Арендаторы, пользуясь этим, стараются получить максимально выгодные для себя условия, гораздо более комфортные, чем 2-3 года назад. И у многих это получается.
Договоры аренды стали более четкими, конкретными. В них обе стороны стараются оговорить как можно тщательнее свои права и обязанности. Если раньше такой договор зачастую убирался на одной странице, то сейчас может занимать и десять листов. На мой взгляд, это положительная тенденция – чем больше прописанных моментов, тем меньше спорных ситуаций возникнет в дальнейшем.
Основной момент договора аренды – ставка арендной платы. Чаще всего устанавливается ее фиксированный ежемесячный размер сроком на один год. Закон предусматривает, что изменение ставки допустимо не чаще одного раза в год. По истечении этого срока возможны изменения, которые фиксирует дополнительное соглашение к основному договору.
Коммунальные платежи могут входить в стоимость аренды или не входить. Все зависит от конкретной договоренности сторон. Как правило, если арендатор «сидит» в «хорошем» бизнес-центре, он оплачивает арендную плату и эксплуатационные расходы. Больше ничего. За дополнительные услуги, вывоз мусора, например, или очистку крыши от снега, платит управляющая компания либо собственник.
Договоры аренды, как правило, заключаются на длительный срок. Самый распространенный вариант – на 3-5 лет. Многое зависит от вида бизнеса арендатора. Банки и московские компании, допустим, заключают договоры аренды не менее чем на 7 лет. Крупные федеральные сети и того больше. Чем более известен брэнд, тем на более длительный срок заключается договор. Например, «Макдональдс» меньше, чем на 25 лет помещение не арендует. Оно и понятно – большие средства вкладываются в рекламную компанию, в раскрутку конкретной точки, в ремонт и оборудование.
Хотя практика заключения договоров на аренду коммерческой недвижимости существует не первый год, до сих пор встречаются ошибки, которые в итоге перерастают в проблемы. В основном они связаны с тем, что четко не прописываются моменты, связанные с ремонтом и эксплуатацией помещения арендатором. Характерный пример. Как правило, после использования помещения в течение нескольких лет необходим косметический ремонт. И если арендатор по истечении данного срока съезжает, часто возникает вопрос – за чей счет он должен производиться. Если иное не прописано в договоре, арендатор оплачивать ремонтные работы, как правило, отказывается, аргументируя это тем, что исправно вносил арендную плату, и что естественный износ неизбежен.
Бывает также, что арендатор переделывает офис под себя – сносит имеющиеся перегородки или возводит новые. В некоторых случаях это может ухудшить привлекательность помещения. Следующему арендатору, допустим, требуется просторное помещение, где все друг друга видят, а не много мелких клетушек. Снова вопрос – кто будет оплачивать перепланировку. Поэтому лучше заранее в договоре прописать, что такого рода работы возможны только с письменного согласия арендодателя, и указать, за чей счет помещение, при необходимости, приводится в первоначальный вид.
Встречался в моей практике случай, когда арендатор установил в офисе систему кондиционирования. Съезжая, дорогие кондиционеры снял, в итоге в стенах остались дыры. Поскольку в договоре аренды правила эксплуатации помещения не были четко оговорены, арендодателю пришлось все восстанавливать за собственный счет.
В целом могу отметить, что и арендаторы, и арендодатели стали более грамотными – при составлении договоров аренды, особенно долгосрочных, обращаются к профессионалам. Но арендодателю всегда следует помнить, что свои требования отстоять у него вряд ли получится, если все «тонкие моменты» четко не прописаны в договоре.

Советует юрист Марат Кауфман
Что такое аренда
Аренда – это передача одним лицом (арендодателем) другому лицу (арендатору) имущества (движимого и недвижимого) во временное пользование и владение (или только пользование) за плату. Не все можно сдать в аренду, ведь она подразумевает передачу в пользование непотребляемых вещей – после использования они остаются в неизменном виде (за исключением естественного износа). Следует помнить, что аренда является обременением на имущество.
В договоре аренды обязательным элементом является объект аренды. Четко должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При их отсутствии соответствующий договор не считается заключенным.
При заключении договора аренды главное, чтобы все условия, о которых стороны договорились, были занесены в договор, а не просто «была устная договоренность». Стороны должно четко и ясно сформулировать – какое имущество, за какую цену и на какой срок передается в аренду, какие права и обязанности у каждой стороны. Желательно, чтобы при передаче объекта аренды было наиболее подробно зафиксировано его состояние, все детали. Тогда никаких проблем не возникнет.

Арендная плата
Арендные платежи могут быть абсолютно разными, выражаться, как в ежемесячных денежных выплатах, так и, например, в передаче результатов от коммерческой деятельности, осуществляемой на данном объекте недвижимости.
Бывает, что сознательно занижается сумма арендных платежей: в договоре прописана одна, на деле она другая (чтобы платить меньше налогов). Это чревато тем, что, в случае возникновения споров, арендодатель может рассчитывать лишь на те суммы, которые фиксирует договор.
При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным, то есть недействительным.

Лизинг
Одним из видов аренды является финансовая аренда или – лизинг. Законом установлено, что договор лизинга – договор, в соответствии с которым арендодатель (лизингодатель) обязуется приобрести в собственность указанное арендатором (лизингополучателем) имущество у определенного им продавца и предоставить лизингополучателю это имущество за плату во временное владение и пользование. Лизинг бывает нескольких видов. Это может быть, как передача имущества во временное пользование за плату без перехода права собственности, так и с переходом права собственности к лизингополучателю по окончании договора лизинга с постепенной выплатой стоимости этого имущества. То есть, в лизинг можно взять тот же офис, было бы желание сторон. Хочется отметить, что лизинг недвижимости в нашем городе начал понемногу развиваться.

Срок действия договора аренды
Срок договора аренды устанавливается сторонами. Если срок в договоре не определен, то договор считается заключенным на неопределенный срок.
Или же, если срок договора аренды истек, но стороны сохраняют свои взаимоотношения, то договор считается заключенным на неопределенный срок. И расторгнут не будет до тех пор, пока одна из сторон не потребует этого.
Договор аренды недвижимого имущества, заключаемый на срок более года, подлежит государственной регистрации. Если менее (допустим, обозначен срок 11 месяцев 29 дней), то договор можно не регистрировать.

В каком виде заключается договор аренды
Если хотя бы одна из сторон договора аренды является юридическим лицом, или если договор аренды заключен на срок более года, то он обязательно заключается в простой письменной форме. В противном случае договор не считается заключенным.
Какими правовыми актами регулируется заключение договора аренды
В 34 главе Гражданского кодекса описаны все возможные варианты договоров аренды, кроме того в отношении договоров лизинга действует специальный закон «О финансовой аренде (лизинге).

Отказ от договора аренды
Если договор аренды заключен на неопределенный срок, то любая из сторон может отказаться от договора аренды, предупредив другую сторону за месяц. Если речь идет о недвижимом имуществе, то – за три месяца.

Где взять образец договора аренды
В справочных системах, в интернете («Консультант», «Гарант») немало образцов договоров. Но, чтобы это договор был составлен для конкретных арендодателя и арендатора, лучше обратиться к специалисту, а не действовать самостоятельно, потому что нюансов может быть множество.

С кем заключается договор аренды
Договор аренды может заключаться с собственником данного помещения, с его доверенным лицом или с несобственником имущества, у которого право субаренды прописано в договоре с собственником имущества.
Перед заключением договора необходимо ознакомиться с правоустанавливающими документами на имущество. Если возникают какие-то сомнения, то лучше перестраховаться и навести справки.
Можно запросить выписку из Единого Государственного Реестра Прав (ЕГРП). В ней будет зафиксировано наименование объекта недвижимости, его адрес и указан собственник. Также в выписке будет указано, есть ли какие-либо обременения и ограничения на данный объект недвижимости. Выписку из ЕГРП может заказать любое лицо, придя в регистрирующий орган по месту нахождения данного объекта, написав соответствующее заявление и заплатить небольшую госпошлину – на следующий день выписка будет готова.
Можно подключить и другие поисковые системы. Например, на сайте www.nalog,ru есть рубрика «Защити свой бизнес», где можно запросить сведения о любом предприятии, которое числится в государственном реестре. За пару секунд здесь можно узнать регистрационный номер предприятия, его ИНН, по какому адресу оно зарегистрировано. Исходя из полученных данных, можно прийти в налоговую по месту регистрации и получить выписку из Единого Государственного Реестра Юридических Лиц – информацию о собственнике и действующем руководителе, как итог – вправе ли эти лица заключать договор аренды.
Чаще всего от имени юридического лица договор аренды подписывает руководитель, от физического – любое действующее на основании нотариально заверенной доверенности лицо. Кстати, является ли доверенность действующей можно узнать с помощью телефонного звонка у нотариуса, регистрировавшего ее.
От имени государства или муниципального образования могут выступать представители, имеющие соответствующие полномочия.

Изменение арендной платы
Если иное не предусмотрено договором, арендная плата может изменяться по соглашению сторон, но не чаще одного раза в год. В случае лизинга – не чаще одного раза в три месяца.

Досрочное расторжение договора аренды
Досрочное расторжение договора возможно в том случае, если арендатор существенно нарушает условия договора: не вносит своевременно арендную плату, использует имущество не по назначению, ухудшает его состояние. Не проводит (если это прописано в договоре) косметических и капитальных ремонтов.
Требование о досрочном расторжении договора одна сторона направляет другой.
В случае отказа (после получении отказа) или неполучении ответа (не раньше, чем через месяц), сторона, направившая данное требование, имеет право обратиться в суд с таким требованием. И уже здесь придется доказывать, что имеют место существенные нарушения условий договора аренды.
Марат Кауфман: «В случае возникновения проблем и претензий сторонам лучше договариваться, это более выгодно. А самый идеальный вариант – изначально прописывать договор под ваши условия надлежащим образом. «Авось» тут не проходит, если с чем-то не согласны, пытайтесь договориться. Если дело дойдет до суда, то решение будет приниматься, исходя из законодательства и условий конкретного договора. Причем закон первичен».